Коэффициент площади балконов и лоджий

Коэффициент площади балконов и лоджий

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 ноября 2016 г. № 854/пр “Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения”

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 40; 2006, № 30, ст. 3287; 2010, № 25, ст. 3070; 2016, № 27, ст. 4237), приказываю:

1. Установить понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения согласно приложению к настоящему приказу.

2. Настоящий приказ вступает в силу с 1 января 2017 года.

3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Н.Е. Стасишина.

Зарегистрировано в Минюсте РФ 16 декабря 2016 г.
Регистрационный № 44769

Приложение
к приказу Министерства строительства
и жилищно-коммунального хозяйства РФ
от 25 ноября 2016 г. № 854/пр

Понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения

При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты:

Обзор документа

С 1 января 2017 г. вводятся новые правила определения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена следующим образом. Цена единицы общей приведенной площади жилого помещения умножается на общую приведенную площадь жилого помещения. Последняя состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами.

Установлены следующие понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы. Для лоджий – 0,5, балконов и террас – 0,3, веранд – 1.

Источник: www.garant.ru

С каким коэффициентом считать балкон и лоджию или способ сократить стоимость жилья

Многие покупатели недвижимости в новостройках сталкиваются с проблемами правильного расчёта общей площади. Квартиры, расположенные выше первого этажа практически всегда оборудованы пристройками, а иногда несколькими. Их размер, иногда немаленький, застройщиком может учитываться при расчёте окончательной стоимости квартиры. В свидетельстве на право владения недвижимостью размер может быть меньше. Для правильного расчёта конечной оплаты при покупке жилья необходимо учитывать коэффициент балконов и лоджий.

Как посчитать общую площадь?

Если прочитать пункт 5 статьи 15 российского ЖК, то в нём чётко указано, что входит в общую площадь. Обязательно должен суммироваться размер всех комнат и вспомогательных бытовых: кухни, санузла, ванной, коридора, кладовки, прихожей. Законодатели предусмотрели, что террасы, веранды, балконы и прочее напрямую не учитываются. Расчёт нужен для создания статистической базы и проведения анализа масштабов строительства в России.

В решении российского ВС № ГКПИ11-1727 за 2011 год было закреплено право добавлять пристройки к общей площади. Плиты и балки, на которых монтируются балконы относятся к элементам конструкции, увеличивают прочность несущих стен зданий и являются частью общего имущества. За ними должны ухаживать совместно. Несущие и наружные стены, перекрытия, коммуникации являются долевой собственностью. Между ними находятся частные владения. Поэтому балки и плиты балконов принадлежат всем жителям, а то что на них расположено отдельным владельцам. Это закрепляется в документации из БТИ, которая выдаётся каждому владельцу жилья.

Безусловно, на монтаж и оборудование балконов и лоджий тратятся определённые финансы и время, поэтому застройщик имеет право требовать компенсации. Понижающий коэффициент предназначен как раз для учёта этих расходов. Для лоджий он рассчитывается к общей площади как 0,5, а балконов по 0,3. Если все остальные принять за 1, то их размер входит в стоимость умноженный на свою цифру. Таким образом, можно самостоятельно легко подсчитать конечную стоимость квартиры.

В чём отличие веранд, балконов и лоджий?

Для полного понимания разницы в уменьшающих множителях следует сначала понять отличия каждого пристроенного помещения. Например, для лоджий характерно, что они являются помещениями ограниченной глубины, которые встроены в жилой дом. Это не зависит совершенно от наличия остеклённой части. Балкон тоже представляет собой помещение многоквартирного строения ограниченной глубины. Он в отличие от лоджий выступает за фасад и этим отличается от неё. Зато у лоджий есть боковые стенки. Они проектируются таким образом, чтобы не нарушать естественного освещения примыкающей комнаты.

Коэффициент равный единице применяется для веранды. Она отличается тем, что не только не перекрывает дневной световой поток в соседнюю комнату, но даже имеет своё отдельное освещение. К тому же примыкающая комната получает своё независимое окно.

Как правильно учитывать коэффициент понижения?

Если застройщик предлагает на продажу по 60 тыс. рублей за метр квадратный стометровые квартиры и они имеют площадь у балконов — 4 м2, а у лоджий — 6 м2, то полная стоимость будет – 6 млн рублей. Применив уменьшающий множитель, мы получим другие цифры. Тогда все основные помещения будут стоить 5,4 млн, пристройки обойдутся в 72 и 180 тысяч рублей соответственно. Суммарная правильная цена для конечного покупателя снизится на целых 348 тысяч и составит 5,652 млн рублей. Как видим, сэкономленная сумма при соблюдении закона довольно ощутимая. В современных домах с улучшенной планировкой пристройки могут достигать 20 м2! А бывает их часто несколько.

Как не переплатить при покупке жилья?

Чтобы не попасть позже впросак, заплативши лишние деньги, нужно проанализировать ситуацию заранее. Для этого перед заключением договора надо поинтересоваться у продавца о вхождении в общий размер пристроенных помещений и по какому принципу. Очень часто недобросовестный продавец старается увильнуть от прямого ответа. Любимая отговорка звучит так, что на данный момент невозможно провести окончательный расчёт цены жилья, строительство ещё ведётся и не получена вся техническая документация на этот объект.

После окончания строительства наступает период сдачи объекта государственной комиссии. Для этого застройщик обязан знать реальное количество построенных квадратных метров. Точно определить размеры всех помещений могут специалисты из местного БТИ. После окончания своей работы бюро предоставляет документы в виде сводной таблицы со всеми данными, разделёнными по категориям, в том числе по неотапливаемым помещениям. После этого специалисты из БТИ выдают справки по отдельным квартирам. Здесь они обязаны для расчётов применять коэффициент для понижения.

После проведения всех необходимых замеров и получения справки застройщик получает возможность сориентироваться по продажной стоимости каждой квартиры и высчитать реальную цену. Если по какой-либо причине продавец не учитывает в своих расчётах множитель, а всё просто суммирует, то для решения вопроса в сторону покупателя нужно обращаться в судебные органы. В случае выигрыша стоимость жилья снизится.

Можно понять в этой ситуации и девелопера. Его естественное желание – заработать побольше, поэтому он идёт на всяческие ухищрения для этого. Забывая о существовании законодательного акта, он суммирует все пристройки. Отношения заказчика и подрядчика регулируются договором, согласно его статьям происходит одинаковая оплата за каждый квадратный метр строения, независимо от назначения. Это может быть комната, подъезд или пр. пристройки, сделанные по современным проектам, достигают значительных размеров, поэтому заказчик пытается уменьшить свои потери за счёт умножения на 1.

Покупателю поможет суд

Первое судебное разбирательство по поводу пересчёта цены за жильё прошло ещё в 2011 году в Кунцевском суде. Иск был подан на девелопера за переплату при покупке квартиры с неотапливаемой лоджией. Покупатель вознамерился вернуть себе разницу в цене. В результате судебного процесса юристами были рассмотрены строительные государственные нормы и существующие множители для понижения стоимости. По итогам рассмотрения судья принял сторону покупателя и заставил застройщика выплатить 228 тысяч рублей компенсации.

Чаще всего жуликоватые продавцы рассчитывают продажную стоимость недвижимости по единичному множителю ко всей площади жилья без выделения пристроек. Покупатель в таком случае имеет полное право обратиться в суд, для возвращения разницы в пересчёте, используя правильный коэффициент. Иногда продавцы поступают более оригинально и вводят в расчёт собственный коэффициент, например, 0,5 и 0,8. Эти данные взяты с потолка и не соответствуют государственным строительным нормам. За нарушение закона их также можно привлечь через суд к денежной компенсации за обман.

Иногда для решения проблемы с пристройками девелопер при расчёте цены полностью убирает эти помещения из общей площади. Свои убытки он покрывает за счёт незначительного увеличения цены за один квадратный метр. Тут покупателю крыть нечем и остаётся только принять решение о покупке недвижимости.

Подводя итог

Каждый человек при покупке такого дорогого товара, как недвижимость, старается уменьшить затраты где только возможно. Поэтому не нужно забывать о применении понижающего коэффициента для окончательной цены. Такое право предоставлено российскими законами. Если во время предварительных переговоров относительно стоимости пристроек не получается прийти к единому мнению с застройщиком, а жильё подходит покупателю по остальным параметрам, то можно смело заключать договор долевого участия. После окончания строительства и выдачи справок из БТИ можно проверить окончательную цену применяя множители. Если недобросовестный девелопер нарушил закон и посчитал неправильно площадь квартиры, то всегда допускается обратиться в суд. Для юристов национальное законодательство превалирует над пунктами ДДУ.

Будьте внимательны и помните о своих правах.

Источник: sambalkon.ru

Входит ли балкон в общую площадь квартиры

Количество просмотров: 99 641

При покупке квартиры в новостройке часто возникает вопрос, входит ли площадь балконов, лоджий, террас в общую площадь квартиры.

Вопрос этот возник не на пустом месте, некоторые застройщики площадь балкона не считают вообще, некоторые считают с коэффициентом, 0,3%, другие 0,5%, а есть такие, которые балконы считают по полной стоимости квадрата.

Для того, чтобы наиболее полно подойти к ответу на этот вопрос, давайте разобьем его на составляющие:

1. Что говорит про площадь балконов и лоджий Жилищный кодекс России;
2. Что написано по этому вопросу в Строительных Нормах и Правилах России;
3. Должна ли площадь балкона, лоджии учитываться при оценке застройщиком стоимости квартиры?
4. Если площадь балконов и лоджий учитывается, то должна ли она оплачиваться так же, как и другие площади, или должен применяться понижающий коэффициент.
5. Входит ли площадь лоджии или балкона в общую площадь квартиры для оплаты услуг жкх.

Вот, что мне удалось выяснить:

1. Жилищный Кодекс РФ (Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года, редакция от 21.07.2014 N 263-ФЗ, от 29.12.2014 N 485-ФЗ, статья 15 гласит:

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Как мы видим из этого документа, балконы, лоджии, веранды и террасы, не входят в общую площадь помещения. Жилищный кодекс говорит об этом однозначно.

Рассмотрим другой документ, на который часто ссылаются при подсчете общей площади квартиры, это Строительные правила.

2. Строительные правила – СП 54.13330.2011 “Здания жилые многоквартирные”.

Пункт 2,2. Общая площадь квартиры – сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

* Площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, по завершению строительства уточняются по правилам, установленным в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом № 37 от 04.08.98 Минземстроя России.

Открываем вышеприведенный Приказ.

Приказ № 37 Федеральной службы государственной статистики от от 04.08.98. «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»

3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.

Итак, СП 54.13330.2011 ссылаясь на Приказ №37, говорит о том, что балконы, веранды, террасы входят в общую площадь квартиры, но с понижающим коэффициентом.

То же самое сказано в обязательном приложении №2 к СНиП 2.08.01-89. Пункт 2 Приложения гласит «Общую площадь квартир следует определять, как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.»

Налицо несоответствие. Жилищный кодекс говорит о том, что балконы, лоджии и террасы не входят в общую площадь помещения, а Строительные правила, в то же время утверждают, что они входят в общую площадь, но с понижающим коэффициентом. Для того, чтобы понять, как с этим дальше жить, ответим на третий вопрос.

3. Должна ли площадь балкона, лоджии учитываться при оценке застройщиком стоимости квартиры?

Ответ, должна. Ведь застройщик тратит на её изготовление строительные материалы, силы и время, а любая работа, как известно, должна оплачиваться. Именно об этом говорится в СНиПах и СП, а также в письме Министерства Регионального развития РФ от 9 октября 2009 г. N 33350-ИП/08.

4. Ответ на четвертый вопрос. Если площадь балконов и лоджий учитывается, то должна ли она оплачиваться так же, как и другие площади, или должен применяться понижающий коэффициент?

Мы уже выяснили, что оплачивать балконы и лоджии мы всё-таки должны. Но оплачивать мы их должны не на 100%, а с понижающими коэффициентами о которых говорилось выше.

Почему так? Почему не бесплатно, как написано в жилищном кодексе?

Потому что Жилищный кодекс регулирует отношения между эксплуатирующей организацией и собственником квартиры, а СНиПы и СП регулируют отношения между застройщиком и дольщиком.

Как мы помним, в СП 54.13330.2011 и в СНиП 2.08.01-89 говориться о понижающих коэффициентах. То есть, застройщик, выставляя на продажу квартиру должен оценивать площадь лоджии с коэффициентом 0,5, площадь балкона с коэффициентом – 0,3.

5. Остался последний вопрос, входит ли площадь лоджии или балкона в общую площадь квартиры для оплаты услуг жкх.

Коммунальные службы считают оплату жилья исходя из общей площади помещения. Без коэффициентов. Почему? Потому что в Жилом кодексе ясно сказано, что балконы и лоджии не входят в общую площадь помещения.

Именно на этом этапе у хозяев квартир и возникает множество претензий к коммунальщикам, когда балконы и лоджии вдруг оказываются включены в общую площадь помещения.

Но зачастую, прямой вины эксплуатирующей организации в этом нет. Они начисляют квартплату на основании тех документов, которые вы предоставляете им. То есть, на основании кадастрового паспорта, который выдается вам на руки после того, как вы подписали приемопередаточный акт у застройщика.

Поэтому, для дольщика необходимо понимать, что, подписывая акт приёма-передачи квартиры он сам должен отследить, чтобы в документе была указана общая площадь квартиры без учета лоджий и балконов.

С таким актом можно спокойно идти в регистрационную палату и регистрировать право собственности на квартиру. Кадастровый паспорт вы получите с правильно посчитанной общей площадью квартиры, без учета лоджий и балконов.

Что делать, если застройщик настаивает на том, чтобы в акте приёма-передачи была указана общая площадь с учетом лоджий и балконов?

Можно подписать такой акт. Но перед тем как идти регистрировать квартиру загляните в Бюро технической инвентаризации и попросите сделать вам правильный технический паспорт квартиры.

Поскольку специалисты БТИ в своей работе пользуются Жилищным кодексом, то они правильно посчитают вам площади, указав общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов.

С таким техническим паспортом и приемопередаточным актом уже можно идти в регистрационную палату и регистрировать свою недвижимость. Общую площадь квартиры вам пропишут по плану БТИ.

Надеюсь, я смог ответить на мучающих многих людей вопрос о том входит ли площадь балконов, лоджий, террас в общую площадь квартиры, а также, входит ли площадь балкона в оплату коммунальных услуг.

Огромную помощь в составлении этого материала мне оказала юрист по работе с недвижимостью М.А. Сиденко, за что ей отдельная благодарность!

Если остались вопросы по этой теме, то прошу задавать их в комментариях к статье.

Источник: novostrojka-anapy.ru

Все про коэффициент балкона и лоджии в квартире

Покупая квартиру, или ожидая ее получение в новостроях, многие сталкиваются с техническими несоответствиями. Выражается это разницей между фактической площадью, и указанной в документах по БТИ. Как ни странно, происходит это в тех случаях, когда в квартирной планировке есть лоджия или балкон.

Что такое коэффициент балкона?

Для многих так и осталось загадкой, на которой как профессиональные фокусники подвизаются застройщики, входит ли метраж этих секций в оплату при покупке квартир. На самом деле, существует много нормативных противоречивых актов и законодательных уложений. Попробуем разобраться, что является правдой и как можно защитить свое право собственности на помещение.

Что и как называется

Пока люди не сталкиваются с такого рода проблемой, они не всегда могут дать внятное и четкое определение двум этим понятиям. Поэтому обратим внимание на то, что:

1. Балконная конструкция, или балкон – это помещение, которое не отапливается, и выступает из фасада дома или здания. Стеной ограничено только с одной стороны, может быть покрыто крышей и остеклено, его глубина взаимосвязана с комнатой, которая находится внутри общего строения;
2. Лоджия – огражденная площадь, которая находится внутри общего здания и имеет три стены. Иногда, при угловом расположении, стены две. Она также может быть остеклена и имеет потолочное покрытие.

Если выразиться не казенным языком, то балкон всегда выступает из фасада, лоджия – нет. Кстати существуют комбинированные варианты, но речь сейчас не о них. На фото вы видите те принципиальные различия, которые озвучены.

Формы

Можно отметить, что разнообразие форм присуще только балконам. Они могут быть прямоугольные, скошенные, круглые, удлиненные. Это можно видеть на фото. Все зависит от проекта застройщика. В нынешних новостроях обычно ширина вынесенной за фасад конструкции около 80 см, а длина – 3,3 м.

Есть и другие различия, например, чтобы произвести утепление или остекление балкона, надо высчитывать вес всех используемых материалов. Плита, которая служит его основанием – выносная. Использование кирпича, тяжелых стеклопакетов или иных облицовочных тяжелых материалов может плохо закончится. Так что техника безопасности должна соблюдаться строго.

Также стоит знать, что на лоджию можно вывести трубы центрального отопления. Это делается с разрешения соответствующих инстанций, и тогда эту площадь можно внести в общее жилое помещение, увеличивая его стоимость при продаже. Для балкона подобные манипуляции категорически запрещены. Как выглядит утепленная трубами конструкция видно на фото.

Единственное, что можно назвать общим для этих конструкций – это высота парапета. По закону она должна быть не менее 1 метра.

Как считать

На самом деле, «летние помещения» и их площадь не считаются пригодными для проживания. Это указано в ЖК, который является главным законом в этой юридической области. Помогает правильным расчетам такое понятие коэффициент балкона и лоджии. На доступном для простых смертных языке, это установленные законодательным путем цифры, которые позволяют снижать общую стоимость площади квартиры. Коэффициент площади балкона к площади жилья – 0,3. для оппонента – 0,5. Что это значит? Разберемся на наглядных примерах:

1. Ранее в общую площадь квартиры не входили указания о «летних помещениях»;
2. Сейчас, понижающий коэффициент балкона 0,3, поэтому квадратные метры вынесенной за фасад площади нужно будет умножить на 0,3 и добавить к общей квадратуре квартиры. Так же в бумагах по БТИ производят расчеты для встроенного не отапливаемого помещения, только с коэффициентом 0,5;
3. Сответственно понижающий коэффициент для балконов и лоджий позволяет снизить стоимость помещения.

То есть, если в договоре купли-продажи жилья, на прилагающемся плане помещения будет указан метраж «летних не отапливаемых секций», тогда при расчетах общей стоимости к ним должны применяться указанные выше коэффициенты.

Не забывайте, что один вид «летнего помещения» можно утеплить, и тогда документы по БТИ будут включать этот метраж в общую стоимость.

Что является нашей собственностью

Коэффициент площади балконов и лоджий хоть и закреплен в нормативных актах, но указывает на нестыковки в законодательстве. Покупатели считают, что они оплатили все квадратные метры в своей квартире, но при этом, законодательно, именно балконы считаются общедомовой собственностью. Из этого следует, что к личному владению или частной собственности относится только метраж между стенами. Общая собственность всего многоквартирного дома это:

• стены;
• пол;
• потолок;
• коммуникации;
• фасадная стена;
• плита основания;
• парапет.

Только на то, что находится в этих пределах, распространяется право частной собственности. Но ведь в таком случае неправомерно требование об оплате лишних метров, которые к тому же не отапливаются. Естественно, что к владельцам квартир не будет предъявлено никаких претензий по использованию пространства, но теоретически, если они будут мешать или портить общественное имущество, их могут оштрафовать.

Коэффициент предоставляет широкую возможность, для того чтобы в суде оспорить и указанный застройщиком метраж, и сумму, которая должна быть уплачена за квартиру. Документы, подтверждающие право собственности, обязательно должны содержать все сведения о помещениях, называемых вспомогательными. Иначе можно потратить много времени на судебные разбирательства, доказывая свои права.

Возможно, придет о время, когда законы будут отточены. На сегодняшний день – это нагромождение взаимоисключающих актов и поправок, в том числе и в области приобретения недвижимости. Учитывая общую малограмотность в юридических вопросах, часто мы не отстаиваем законные права. В сегодняшнем конкретном случае, это навряд ли сможет сделать и дипломированный юрист.

Лоджия, балкон… Согласитесь, что эти слова красиво звучат, привычны для слуха и считаются одним из обязательных составляющих современных квартир. Чаще.

Периодически каждая хозяйка проводит в доме генеральную уборку. Этот процесс предполагает отодвигание мебели, чистку ковров, тщательное мытье пола. Также в.

Источник: balkongid.ru

Коэффициент Площади Балконов И Лоджий

Заходит ли балкон в общую площадь квартиры: как высчитать коэффициент и сделать повышение помещения своими руками – видео-инструкция, фото.

Заходит ли балкон в общую площадь квартиры: что необходимо учесть при покупке жилища

Заключая вкладывательный контракт на покупку с застройщиком, покупателей часто интересует вопрос расчета цены суммы сделки. А именно, заходит ли балкон в общую площадь квартиры, и какая часть будет учитываться в предстоящем при каждомесячном начислении квартплаты? Исходя из убеждений законодательства Русской Федерации, деяния застройщиков, использующих фактическую площадь балконов при расчетах цены квартиры, неправомерны, так как их цена должна рассчитываться с применением понижающих коэффициентов.

Балкон заходит в общую площадь контракта с застройщиком

Если проанализировать статью 15. ЖК РФ «Объекты жилищных прав», а именно, пункт 5, то можно выяснить, что:

1. Общая площадь жилого помещения рассчитывается методом сложения площадей всех ее частей.

Т.е. учитываются как помещения для ублажения бытовых нужд, так и вспомогательные, связанные с проживанием людей в жилом помещении;

Исключение составляют площади веранд, террас, балконов и лоджий.

Справочно: Это не значит, что застройщик, понеся расходы на строительство жилища, должен просто подарить балкон либо террасу будущим покупателями.

Он оплачивается, но при определении справедливой цены должен употребляться понижающий коэффициент площади балкона, т.к. он не может считаться жилой площадью.

Разбираемся, как высчитать площадь балкона при покупке квартиры

Предпосылки, вызывающие неурядицу

Давайте разглядим точку зрения застройщика, и попытаемся осознать, что все-таки движет им в таковой ситуации:

1. Требования строй норм;
2. Желание заработать на неосведомленных покупателей.

Выкопировка из технического плана БТИ

«Путаница, приводящая к обману» вот выражение, которое нередко можно услышать от покупателей жилища в новостройках, когда они пробуют уточнить общую и жилую площадь квартиры.

По тексту контракта долевого роли «общая проектная площадь» содержит в себе балкон балкон в общую площадь заходит, так как трактовка соответствует понятиям, используемым в строительстве и применяемых в СНиПах.

Максимус окна – повышение площади балкона за счет выносного остекления

Цены на остекление балконов и лоджий Вынос остекления на балконах https://maximusokna.ru/

Балкон не считается

Площадь балконов и лоджий при начислении взносов за полный ремонт

При получении технического паспорта в БТИ в документации также указана «общая площадь», так как такое понятие употребляется технической документации. Цифра эта содержит в себе площадь с учетом балконов, теплых либо прохладных.

Но следует осознавать, что:

1. По новенькому ЖК РФ понятие «жилая площадь» не употребляется;
2. Спецы БТИ проводят все замеры для учета построенного объекта, но в метод расчета площади жилища не врубаются внешние конструкции, т.е. не заходит балкон в общую площадь квартиры;
3. Общая площадь в паспорте БТИ (площадь с учетом балконов) печатается справочно, для того, чтоб было с чем ассоциировать ранее выданные документы;

Справочно: Повышение площади балкона (реконструкция либо присоединение балкона к комнате) в предстоящем также востребует внесения конфигураций в технический паспорт и непременно отразится на величине квартплаты.

Если застройщик не ставит за цель одурачить покупателей, то при продаже квартир в многоквартирном доме он будет использовать при калькуляции цены особые понижающие коэффициенты.

Соответственно, что если покупатели не ознакомлены о таковой ситуации, то вероятны обманы, т.к. клиент соглашается с ценой за 1 кв.м жилища.

Методика внедрения понижающих коэффициентов

Разглядим в качестве примеров вариант расчета цены жилища с применением и без внедрения этих коэффициентов:

1. Покупая квартиру площадью 60 кв.м, где в общую площадь заходит балкон 4 кв.м и лоджия 6 кв.м. без внедрения понижающих коэффициентов, клиент будет оплачивать цена самого жилища 50 кв. м, также 10 кв.м. интерьера балкона и лоджии (4+6).
2. Покупая аналогичную квартиру, но уже с применением понижающих коэффициентов, клиент будет оплачивать покупку по последующему методу:

1. за 50 кв.м полезной площади квартиры выплачивает всю цена;
2. за балкон 4 кв.м с учетом понижающего коэффициента 0,3;
3. за лоджию 6 кв.м. с учетом понижающего коэффициента 0.5.

Верный подход к покупке жилища обсуждение цены квадратного метра

Как избежать лишней переплаты

Единственно верный выход из схожей ситуации, это скрупулезное исследование вкладывательного контракта. И часто для этого будущие покупатели завлекают профессионалов из разряда служащих БТИ, строй и проектных организаций, риелторов и т.п.

Согласно статистических данных, средняя стоимость за 1 кв. метр жилища в новостройках в 2013 году составляет:

1. Москва 200 000 рублей за кв.м;
2. Нижний Новгород 60 500 рублей за кв.м
3. Санкт-Петербург 100 000 рублей за кв.м;
4. Белгород 58 000 рублей за кв.м;
5. Хабаровск 73 800 рублей за кв.м;
6. Екатеринбург 69 700 рублей за кв.м;

Естественно, что когда заходит в общую площадь балкон, то сумма переплаты оборачивается очень впечатляющими цифрами. Так что расходы на помощь профессионалов при заключении контракта купли-продажи непременно себя оправдают.

Выводы: конфигурации в жилищном законодательстве привели к ситуации, когда не все ее положения трактуются совершенно точно. Вот почему в вопросе учета площади балконов и лоджий следует скрупулезно разбираться.

Источник: arosw.ru

С переплатой за «балконные метры» по ДДУ покончено

Говоря о множественных проблемах долевого строительства чаще всего дольщикам приходится сталкиваться с нарушением сроков строительства, заморозки стройки и банкротства застройщиков. Но помимо «недостроя» и просрочки передачи квартир, есть и другие, хоть и менее животрепещущие, но весьма ощутимые для кошелька среднестатистического дольщика вопросы.

Так, долгое время при заключении ДДУ частенько вставал вопрос платы за «воздух под окном», а именно за балкон или лоджию, которые не являются отапливаемыми помещениями и не входят в состав жилой площади по нормам БТИ, не прописываются в свидетельстве о праве собственности, не приводятся в кадастровой выписке, но охотно указываются застройщиком в договоре ДДУ и входят в состав расчета стоимости квартиры в полном объеме. Конечно, некоторые застройщики «по совести» начали применять при расчете цены за квартиру понижающие коэффициенты для площадей балконов или лоджий, но буквально до 2017 года применение таких коэффициентов носило сугубо добровольный характер и не было установлено в обязанность для всех застройщиков на законодательном уровне.

Долгое время, дольщики пытались оспорить сложившееся положение вещей, ссылаясь на кадастровые паспорта и Инструкцию о проведении учета жилищного фонда в РФ, однако, многочисленная судебная практика складывалась в пользу застройщиков, что в общем-то не очень справедливо, ведь даже за простую плиту на улице (балкон) приходилось платить как за жилую комнату. А вся проблема состояла в том, что данный вопрос долгое время был не урегулирован в 214-ФЗ, и суды были не в силах защитить покупателя от такого самоуправства застройщиков.

Но, наконец, законодатель обратил внимание на происходящее и внес соответствующие поправки, начавшие действовать с 1 января 2017 года и обязывающие застройщиков учитывать специальные коэффициенты, установленные к применению при расчете стоимости квартиры, если для такого расчета используется ее площадь и цена за квадратный метр. Эти специальные коэффициенты были установлены и зафиксированы приказом Минстроя и обязательны к применению в случаях расчета цены квартиры исходя из ее общей площади с балконом (лоджией, террасой, верандой), конечно же, только для договоров, заключаемых после 1 января 2017 года.

Коэффициент, обязательный к применению в расчете цены квартиры, для лоджий составил 0,5, для балконов и террас 0,3, а вот веранды продолжают рассчитываться по цене полноценного квадратного метра жилого помещения (коэффициент 1,0).

Надо отметить, что некоторые хитрые застройщики, привыкшие искать способы не соблюсти, а обойти закон, нашли для себя очередную лазейку, перейдя на способ формирования цены «сложением расходов на строительство конкретной квартиры и стоимости услуг застройщика». Данная формулировка не привязывала расчет стоимости к площади квартиры и цене за квадратный метр и позволяла застройщику уйти от ответственности за завышенную стоимость балконов.

И всё же, законодатель прикрыл и эту лазейку, исключив из закона подобный вариант расчета, позволяющий застройщикам безнаказанно взимать завышенную плату за «уличное» помещение. Данное изменение вступило в силу и действует для всех договоров долевого участия, заключаемых с 30 июля 2017 года.

Таким образом, теперь при включении в расчет стоимости квартиры площади балкона (лоджии, террасы), к таким помещениям должны применяться соответствующие коэффициенты. И если застройщик пытается продать Вам балкон по цене жилого помещения, можете смело настаивать на пересчете цены с применением понижающих коэффициентов для холодных помещений, а если переплата уже осуществлена, можно потребовать возврата излишне уплаченного. Конечно же, речь идет только о договорах, заключенных после вступления в силу вышеописанных изменений.

Но даже если Вы уже и подписали, и оплатили такой договор (с расчетом стоимости квартиры без понижающих коэффициентов), у Вас остается право на его обжалование и возмещение переплаченной суммы. Конечно же, прежде чем идти в суд лучше всего соблюсти претензионный порядок путем направления застройщику письменного требования о возврате излишне уплаченных денежных средств. Более того, с этой суммы можно еще взыскать проценты за пользование денежными средствами, а в случае отказа застройщика от возврата этой суммы в добровольном порядке, в суде можно смело требовать с застройщика уплаты штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом, а также иные издержки, понесенные Вами для защиты своих прав, в том числе – возмещение услуг юридического представителя.

Автор статьи: юрист «Правового бюро «ТРИБУН» Самохин С.В.

Юридическая фирма «Правовое бюро «ТРИБУН». Все права защищены.

Источник: www.jurist-tula.ru